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Síndico, conselho, administradora, zelador, quem faz o quê no condomínio?

Posted on 16.09.2026 by luis pauta assessoria

Entender as responsabilidades de cada um garante uma gestão mais organizada, transparente e colaborativa.

Na administração de condomínios, é comum surgirem dúvidas e até conflitos justamente pela falta de clareza sobre as atribuições de cada pessoa ou empresa envolvida na gestão. Quem pode tomar decisões? Quem fiscaliza as contas? Quem cuida da manutenção? Qual é a responsabilidade da administradora?

Entender o papel de cada integrante é fundamental para uma gestão condominial mais organizada, transparente e eficiente. Neste conteúdo, a Etece explica as principais funções de quem participa da administração de um condomínio e como essas responsabilidades se relacionam. Continue a leitura para saber mais!

Qual é a função do síndico na administração do condomínio?

Eleito pela assembleia, o síndico é o representante legal do condomínio e responsável por sua administração, dentro das atribuições previstas na legislação, na convenção e nas decisões da assembleia.

Entre suas funções estão administrar os interesses comuns, fazer cumprir a convenção e o regimento interno, executar as deliberações da assembleia e prestar contas. No dia a dia, o síndico também acompanha questões financeiras, manutenção, fornecedores, funcionários e relacionamento com os condôminos.

O que faz o conselho do condomínio?

O conselho é formado por condôminos, também eleitos em assembleia, e exerce principalmente uma função de acompanhamento e fiscalização da gestão.

Uma de suas principais atribuições é analisar as contas do condomínio e emitir parecer sobre a prestação de contas que será apresentada à assembleia. O conselho pode auxiliar o síndico em diferentes questões, mas não substitui sua função na gestão do condomínio.

Afinal, o que faz uma administradora de condomínios?

A administradora de condomínios, como a Etece, é uma empresa contratada para prestar suporte ao síndico em diferentes atividades da gestão. Os serviços dependem do contrato firmado com cada condomínio e podem incluir:

atividades administrativas, financeiras e contábeis;
departamento pessoal;
cobrança de inadimplência;
elaboração de balancetes e pastas de prestação de contas;
emissão de notificações;
organização e convocação de assembleias;
acompanhamento de fornecedores e contratos;
orientações fiscais e trabalhistas.

Assim, a administradora atua como parceira do síndico, oferecendo estrutura e conhecimento técnico para apoiar a gestão.

A administradora substitui o síndico?

Não. Mesmo quando a administradora assume determinadas atividades previstas em contrato, o síndico continua responsável pela gestão e representação do condomínio dentro de suas atribuições. A administradora presta suporte, enquanto o síndico permanece à frente da administração.

Qual é a função do zelador?

O zelador é o profissional que atua diretamente na rotina operacional do condomínio. Entre suas atividades podem estar o acompanhamento das áreas comuns, equipamentos, serviços de manutenção, funcionários e prestadores, de acordo com suas atribuições.

Por estar presente no dia a dia, também costuma ser uma referência para os moradores em questões relacionadas à rotina do condomínio. É importante lembrar: o zelador não substitui o síndico. Enquanto o síndico atua na gestão e representação, o zelador está mais ligado às atividades operacionais.

O que faz o subsíndico?

O subsíndico é uma função cuja existência e atribuições dependem das regras de cada condomínio, especialmente da convenção condominial. Em muitos casos, ele atua como apoio ao síndico e pode assumir determinadas responsabilidades durante sua ausência, sempre de acordo com as regras internas.

Por isso, é importante que a convenção do condomínio estabeleça de forma clara as atribuições, os limites de atuação e as condições para o exercício da função de subsíndico.

E qual é o papel dos condôminos?

Os condôminos também têm participação importante na administração do condomínio. Além de cumprir a convenção condominial, o regimento interno e as decisões aprovadas em assembleia, os moradores podem participar das reuniões, votar quando tiverem esse direito, acompanhar a prestação de contas e contribuir para as decisões que afetam a coletividade.

Uma administração condominial eficiente não depende apenas do síndico, do conselho ou da administradora. A participação dos moradores também é essencial para construir uma convivência mais organizada e colaborativa.

Por que definir as responsabilidades é importante para a gestão condominial?

Quando cada integrante conhece suas atribuições, fica mais fácil organizar as atividades e estabelecer uma rotina de trabalho eficiente. A definição clara das responsabilidades também ajuda a evitar a sobreposição de funções, melhora a comunicação e facilita a identificação de quem deve ser procurado em cada situação.

Síndico, conselho, administradora, zelador, subsíndico e condôminos não atuam de forma isolada. Cada um possui responsabilidades específicas, mas o trabalho conjunto é fundamental para o bom funcionamento do condomínio.

Por isso, além de conhecer as regras estabelecidas pela legislação, é importante que moradores e profissionais estejam familiarizados com a convenção e o regimento interno do próprio condomínio.

Conte com a Etece para uma administração mais eficiente

A rotina de um condomínio envolve diferentes demandas administrativas, financeiras e operacionais. Contar com o suporte de uma empresa especializada pode facilitar processos, organizar informações e oferecer mais segurança para o síndico e os moradores.

A Etece atua há mais de 30 anos no segmento de administração de condomínios, oferecendo suporte para diferentes necessidades da gestão condominial e contribuindo para uma rotina mais organizada, transparente e eficiente.

É síndico ou faz parte da administração de um condomínio? Tem dúvidas sobre prestação de contas, fornecedores, inadimplência ou outros assuntos da rotina condominial? Entre em contato com a nossa equipe e saiba como podemos ajudar!

Locações de curta temporada em condomínios: entenda a tese vinculante do STJ e o que muda com as novas regras

Posted on 10.06.2026 by luis pauta assessoria

O Tema 1.433 do Superior Tribunal de Justiça promete trazer mais segurança jurídica para condomínios residenciais.

As locações de curta temporada, realizadas por plataformas como Airbnb, Booking e similares, estão cada vez mais presentes no mercado imobiliário brasileiro. No entanto, a prática também tem gerado dúvidas e conflitos em condomínios residenciais, especialmente quando envolve grande rotatividade de hóspedes e a utilização frequente dos imóveis para fins econômicos.

Buscando uniformizar o entendimento sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um passo importante ao afetar o Tema 1.433 dos Recursos Repetitivos, determinando a suspensão nacional dos processos que discutem a matéria até a definição de uma tese vinculante, que deverá ser observada por todos os tribunais do país.

A futura decisão poderá impactar diretamente condomínios, síndicos, proprietários e investidores de todo o país. Continue a leitura e entenda mais sobre este assunto.

O que levou a discussão sobre o tema?

O avanço das plataformas digitais de hospedagem mudou a forma como muitos proprietários utilizam seus imóveis. Desta forma, o aluguel por curta temporada passou a representar uma oportunidade de rentabilidade, especialmente em cidades turísticas.

Por outro lado, muitos condomínios passaram a enfrentar desafios relacionados à segurança, ao controle de acesso, à alta circulação de pessoas estranhas ao convívio diário dos moradores e ao aumento das demandas operacionais da administração.

Com isso, a questão chegou aos tribunais, que passaram a proferir decisões divergentes sobre a possibilidade de restringir ou proibir a atividade em condomínios residenciais.

Qual foi a decisão do STJ?

Aqui, é importante destacar que existem dois momentos distintos na evolução do tema:

1º: no dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou um caso envolvendo a utilização recorrente de imóveis para estadias de curta duração e concluiu que essa prática pode exigir aprovação prévia do condomínio por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

2º: já no dia 6 de junho de 2026, o STJ afetou o assunto ao rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.433) e determinou a suspensão nacional dos processos para futura fixação de tese vinculante.

Para os ministros, a atividade realizada de forma frequente e com alta rotatividade de usuários pode extrapolar os limites da locação residencial tradicional, aproximando-se de uma exploração econômica incompatível com a destinação exclusivamente residencial de determinados empreendimentos. Embora a decisão tenha sido tomada em um caso específico, ela sinalizou a tendência que agora será analisada de forma definitiva no Tema 1.443.

O que tende a ser decidido no Tema 1.433?

Ao admitir o tema como recurso competitivo, o Superior Tribunal de Justiça pretende estabelecer um entendimento que deverá ser seguido por todos os tribunais brasileiros. Nesse sentido, entre os principais pontos que deverão ser esclarecidos estão:

Se condomínios residenciais podem restringir ou proibir locações de curta temporada;
Qual é o papel da convenção condominial na regulamentação da atividade;
Quando é necessária deliberação em assembleia;
Os limites do direito de propriedade em relação aos interesses coletivos dos condôminos;
A caracterização da atividade como locação residencial ou exploração econômica.

Na prática, quais serão os impactos para os condomínios?

A expectativa é que a futura tese traga mais segurança jurídica para síndicos e administradoras, que hoje convivem com interpretações diferentes sobre o tema.

Caso o entendimento já sinalizado pelo STJ seja mantido, os condomínios terão maior respaldo para estabelecer regras claras sobre a utilização das unidades para locações de curta duração, desde que respeitados os procedimentos legais e as disposições da convenção condominial. Além disso, a uniformização da jurisprudência tende a reduzir conflitos entre condôminos e facilitar a tomada de decisões em assembleias.

O que os proprietários e investidores devem observar?

Para quem possui imóveis destinados à locação por plataformas digitais, a atenção deve ser redobrada. Antes de investir ou iniciar a exploração da atividade, será cada vez mais importante verificar:

A convenção do condomínio;
O regulamento interno;
As decisões já aprovadas em assembleia;
A destinação prevista para o empreendimento.

Essa análise preventiva pode evitar conflitos futuros e garantir maior previsibilidade quanto à utilização do imóvel.

Gestão condominial preventiva é fundamental

Independentemente da decisão final do STJ, o momento é oportuno para que condomínios revisem suas normas internas e avaliem se elas estão adequadas à realidade do empreendimento.

Uma gestão condominial eficiente passa pela atualização constante das regras, pela orientação jurídica adequada e pela condução transparente das decisões coletivas.

Conte com a Etece para uma gestão condominial segura

Mudanças na legislação e nas decisões dos tribunais impactam diretamente a rotina dos condomínios. Por isso, contar com uma administradora preparada faz toda a diferença para garantir segurança jurídica, organização e tranquilidade na gestão.

A Etece conta com mais de 30 anos de experiência no setor e acompanha de perto as principais atualizações, auxiliando síndicos e condôminos na interpretação e aplicação das normas que afetam a vida em condomínio.

Quer saber como manter seu imóvel atualizado e preparado para os novos desafios da gestão condominial? Entre em contato com a equipe e descubra como podemos ajudar!

STJ decide que condomínios podem proibir aluguel por Airbnb

Posted on 23.04.202123.04.2021 by bianca pauta assessoria

Alugar imóveis por plataformas digitais tem sido uma fonte de renda e investimento para muitas pessoas. A nova maneira de fazer turismo, de lazer ou negócios, revolucionou o jeito de viajar. Mas uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abriu precedentes para uma possível mudança nessa nova maneira de hospedagem.

Por maioria de votos, a Quarta Turma do STJ decidiu na última terça-feira, 20 de abril, que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. A prática, porém, pode continuar acontecendo se a convenção do condomínio autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada, como é o caso do Airbnb, plataforma de hospedagem mais utilizado no mundo.

A decisão foi tomada a partir de um caso específico que aconteceu em Porto Alegre (RS), mas abre precedentes para novos processos com o mesmo tema.

Alta rotatividade e riscos para os condôminos

Um dos argumentos utilizados pelos magistrados durante a votação foi a insegurança dos condôminos a partir da presença de pessoas diferentes nos ambientes residenciais. A perturbação à rotina do espaço residencial também foi apontada durante o processo.

Atividade não é ilegal, mas precisa estar na convenção

Em seu voto, o ministro Raul Araújo enfatizou que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

Para saber mais sobre a decisão clique aqui.

Está em dúvida? Consulte sua administradora

Se você ficou com alguma dúvida em relação a este tema ou gostaria de saber mais informações sobre o assunto, entre em contato com a administradora do seu condomínio. Aqui na ETECE oferecemos todo o suporte, inclusive jurídico, para nossos clientes.